Comment fonctionne ce simulateur SCPI ?
Le simulateur calcule chaque mois les revenus distribués par vos parts selon le taux de distribution choisi, puis l'impôt qui s'y applique : votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez percevoir ces revenus ou les réinvestir automatiquement en nouvelles parts.
Il tient compte des frais de souscription, qui réduisent la valeur de revente de vos parts, et de la revalorisation annuelle du prix de la part, positive ou négative. À la revente, il calcule l'impôt sur la plus-value immobilière avec les abattements pour durée de détention.
Les SCPI en quelques mots
Une SCPI (société civile de placement immobilier) achète et gère un parc d'immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, logements… En achetant des parts, vous devenez propriétaire d'une fraction de ce patrimoine et percevez une partie des loyers, sans aucune gestion à assurer. On parle de « pierre-papier ».
Ce qui fait la performance d'une SCPI
Le taux de distribution mesure les revenus versés rapportés au prix de la part. En 2025, il s'est établi en moyenne à 4,91 % selon l'ASPIM, avec de forts écarts selon les catégories. À cela s'ajoute l'évolution du prix de la part, qui peut monter… ou baisser, comme l'ont montré les baisses de prix de plusieurs grandes SCPI de bureaux depuis 2023.
Le piège des frais et de la fiscalité
Avec 10 % de frais de souscription, il faut environ deux ans de revenus bruts, et souvent près de quatre ans de revenus nets d'impôt, pour simplement retrouver votre mise. Et pour un épargnant dans la tranche à 30 %, les revenus fonciers sont imposés à 47,2 % au total. C'est pourquoi beaucoup d'investisseurs logent leurs SCPI dans une assurance-vie, choisissent des SCPI investies à l'étranger (fiscalité souvent allégée), ou achètent en démembrement de propriété.
La fiscalité des SCPI détenues en direct
| Élément | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Revenus (loyers) | Barème progressif (votre tranche) | 17,2 % |
| Plus-value à la revente | 19 %, abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, exonération après 22 ans | 17,2 %, exonération après 30 ans |
Les revenus fonciers et les plus-values immobilières échappent à la hausse de CSG de 2026 : leurs prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
Questions fréquentes
Combien rapporte une SCPI en 2026 ?
En 2025, le taux de distribution moyen était de 4,91 % (ASPIM) : environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles et jusqu'à 6 % pour les SCPI diversifiées. Les revenus passés ne préjugent pas des revenus futurs.
Combien de temps garder des parts de SCPI ?
Comptez au moins 8 à 10 ans. Les frais de souscription doivent d'abord être amortis, et la revente des parts peut prendre du temps si les demandes de retrait sont nombreuses.
Qu'est-ce que le délai de jouissance ?
C'est la période, souvent de 3 à 6 mois, entre l'achat des parts et le premier revenu perçu. Le simulateur n'en tient pas compte : vos premiers revenus réels arriveront un peu plus tard.
Peut-on acheter des SCPI à crédit ?
Oui. Les intérêts d'emprunt sont alors déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit fortement l'impôt. C'est une stratégie de constitution de patrimoine fréquente pour les épargnants imposés.
SCPI en direct ou dans une assurance-vie ?
En assurance-vie, les revenus sont capitalisés dans le contrat et profitent de sa fiscalité, mais les contrats proposent un choix plus restreint de SCPI et prélèvent leurs propres frais de gestion. En direct, vous accédez à toutes les SCPI mais vos revenus sont imposés chaque année.
Le capital est-il garanti ?
Non. La valeur des parts peut baisser, les revenus ne sont pas garantis et la revente n'est pas toujours immédiate. Les SCPI sont un placement de long terme.