SCI à l'IR et SCI à l'IS : deux logiques opposées
| SCI à l'IR (par défaut) | SCI à l'IS (sur option) | |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers des associés : tranche d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux | Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | Impossible | Oui, sur la valeur du bâti (hors terrain) |
| Déficit | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts) | Reporté sur les bénéfices futurs de la société |
| Revenus perçus par les associés | Imposés même s'ils restent dans la SCI | Dividendes à la flat tax de 31,4 %, seulement s'ils sont distribués |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers : 19 % + 17,2 %, exonération après 22 et 30 ans | Calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), imposée à l'IS, puis flat tax à la distribution |
Comment fonctionne ce simulateur ?
Pour chaque année de détention, il calcule les intérêts du crédit, l'impôt dans chaque régime et la trésorerie qui reste aux associés une fois le crédit remboursé. En cas d'effort d'épargne (loyers insuffisants), il le compte comme un apport des associés. À la revente, il calcule l'impôt sur la plus-value selon chaque régime puis, pour la SCI à l'IS, la flat tax sur les sommes rendues aux associés au-delà de leurs apports.
L'enrichissement net correspond à tout ce que les associés ont récupéré (trésorerie annuelle et produit de la revente, après tous les impôts), moins tout ce qu'ils ont apporté.
Les règles de bon sens
- Détention longue sans revente prévue, loyers réinvestis et tranche d'imposition élevée : la SCI à l'IS est souvent gagnante.
- Revente envisagée, transmission aux enfants ou tranche d'imposition faible : la SCI à l'IR reprend l'avantage, grâce aux abattements pour durée de détention.
- Gros travaux au départ : le déficit foncier de la SCI à l'IR réduit directement l'impôt des associés.
Questions fréquentes
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
Non, l'option est irrévocable, sauf renonciation dans les cinq premiers exercices. C'est un choix à faire avec soin dès la création.
Une SCI à l'IS peut-elle louer en meublé ?
Oui, la location meublée est une activité commerciale qui impose en pratique l'IS pour une SCI. À l'inverse, une SCI à l'IR doit rester en location nue.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?
Oui dans les deux régimes. À l'IR, la part du déficit due aux intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global.
Que ne prend pas en compte le simulateur ?
Les frais de comptabilité (plus élevés à l'IS), la cotisation foncière des entreprises, la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, les gros travaux, l'option pour le barème sur les dividendes et les stratégies de démembrement.