Comment est calculée la mensualité d'un crédit immobilier ?
Un prêt immobilier classique est remboursé par mensualités constantes. Au début, chaque mensualité contient surtout des intérêts ; au fil des années, la part de capital remboursé augmente. L'assurance emprunteur s'ajoute à la mensualité : le simulateur la calcule sur le capital initial, comme la plupart des contrats de groupe des banques.
La règle des 35 % d'endettement
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques deux limites : un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans maximum (jusqu'à 27 ans pour un logement neuf avec différé). Les banques peuvent déroger à ces règles pour une partie limitée de leurs dossiers, en priorité pour l'achat de la résidence principale et les primo-accédants.
Le mode « Ma capacité d'emprunt » applique cette règle : il part de vos revenus, retire vos crédits en cours, et en déduit la mensualité maximale, puis le montant que vous pouvez emprunter et le prix du bien accessible, frais de notaire inclus.
Les taux en 2026
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits accordés en août 2026 était d'environ 3,3 % : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, hors assurance. Les courtiers observent une légère remontée à la rentrée. Votre taux réel dépendra de votre profil, de votre apport et de la banque.
Réduire le coût de son crédit
- Négocier l'assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, et une assurance individuelle coûte souvent bien moins cher que le contrat de groupe de la banque.
- Augmenter l'apport : il réduit le montant emprunté et améliore votre taux.
- Raccourcir la durée : comparez 20 et 25 ans dans le simulateur, l'écart d'intérêts est souvent considérable.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus ?
Avec 3 000 € nets par mois et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 050 €. Sur 25 ans à 3,35 %, cela représente environ 205 000 € empruntables avec une assurance de 0,25 %. Testez votre cas avec le mode « Ma capacité d'emprunt ».
Les frais de notaire sont-ils finançables ?
Les banques demandent généralement que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le taux annuel effectif global inclut le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et de garantie. C'est l'indicateur à comparer entre deux offres de prêt.