SCI à l'IR ou à l'IS : le piège de l'amortissement à la revente
Opter pour l'impôt sur les sociétés est devenu à la mode pour les SCI. L'argument est puissant : grâce à l'amortissement du bien, la société ne paie presque pas d'impôt pendant des années. Mais cet avantage a une contrepartie, qui n'apparaît qu'à la revente. Nous avons comparé les deux régimes avec notre simulateur.
L'exemple
Un bien acheté 300 000 €, frais de notaire inclus, dont 15 % de terrain, financé par 250 000 € de crédit sur 20 ans à 3,4 %. Il rapporte 15 600 € de loyers par an, pour 3 500 € de charges. Loyers et prix progressent de 1,5 % par an. Les associés sont dans la tranche à 30 %. À l'IS, le bâti est amorti sur 30 ans et les bénéfices restent dans la société.
Pendant la détention, l'IS écrase l'IR
Sur 20 ans, les associés de la SCI à l'IR paient 87 271 € d'impôt sur les loyers : leur tranche à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI à l'IS, elle, ne paie que 2 234 € d'impôt sur les sociétés, car elle déduit chaque année l'amortissement du bâtiment : 170 000 € au total sur la période. L'écart de trésorerie est considérable.
À la revente, la note arrive
L'amortissement réduit la valeur comptable du bien. Au bout de 20 ans, elle n'est plus que de 130 000 €, alors que le bien vaut environ 404 000 €.
| Revente après 20 ans | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base de calcul de la plus-value | Prix d'achat : 300 000 € | Valeur comptable : 130 000 € |
| Plus-value imposable | 104 057 € | 274 057 € |
| Impôt sur la plus-value | 15 445 € | 64 264 € |
| Flat tax pour sortir l'argent de la société | 0 € | 69 850 € |
| Total des impôts sur 20 ans | 102 716 € | 136 349 € |
| Enrichissement net des associés | 186 236 € | 152 603 € |
À l'IR, la plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. À l'IS, ces abattements n'existent pas. La plus-value, gonflée par les amortissements, est taxée à l'IS, puis l'argent subit la flat tax de 31,4 % quand il sort de la société.
Le résultat selon la durée et la tranche
| Scénario | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Revente après 10 ans, tranche à 30 % | 66 382 € | 59 097 € |
| Revente après 20 ans, tranche à 11 % | 221 367 € | 152 603 € |
| Revente après 20 ans, tranche à 41 % | 165 898 € | 152 603 € |
| Revente après 30 ans, tranche à 30 % | 358 644 € | 281 852 € |
Dans cet exemple, l'IR l'emporte dans tous les cas de revente. Plus la tranche des associés est élevée, plus l'écart se resserre.
Quand l'IS reste le bon choix
- Vous ne comptez pas revendre, et préférez réinvestir les loyers dans la société pour acheter d'autres biens.
- Vous louez en meublé : c'est une activité commerciale qui impose en pratique l'IS pour une SCI.
- Votre tranche d'imposition est élevée et vous avez besoin de trésorerie pendant la détention, pour rembourser plus vite ou investir à nouveau.
À l'inverse, l'IR reprend l'avantage si vous envisagez de revendre, de transmettre les parts à vos enfants ou de réaliser de gros travaux au départ : le déficit foncier s'impute alors sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an.
Un choix difficile à défaire
L'option pour l'IS est irrévocable, sauf renonciation dans les cinq premiers exercices. C'est donc un choix à faire avec soin dès la création, en fonction de votre horizon et de vos projets de transmission. Notre simulateur compare l'enrichissement net dans les deux régimes, année par année et selon la durée de détention. Il ne tient pas compte des frais de comptabilité, plus élevés à l'IS, ni de la surtaxe sur les plus-values élevées : faites valider votre projet par un expert-comptable ou un notaire.