SCPI : rendement de 4,91 % et collecte en reprise, le bilan 2025
Après deux années compliquées, marquées par des baisses de prix de parts sur plusieurs grandes SCPI de bureaux, le marché de la pierre-papier a retrouvé des couleurs en 2025. Selon l'ASPIM, l'association des sociétés de gestion, le taux de distribution moyen s'est établi à 4,91 %, en hausse de 0,19 point sur un an.
Les chiffres clés 2025
| Indicateur | 2025 |
|---|---|
| Taux de distribution moyen | 4,91 % (4,72 % en 2024) |
| Collecte brute | 5,5 Md€ (+17 %) |
| Collecte nette | 4,6 Md€ (+29 %) |
| Parts en attente de retrait fin 2025 | 2,8 Md€ (3,1 % de la capitalisation) |
La collecte reste cependant en dessous de sa moyenne décennale de 6,3 milliards d'euros. Au premier trimestre 2026, la collecte brute a atteint 1,4 milliard d'euros, en hausse de 7 % sur un an.
Des écarts considérables selon les SCPI
La moyenne cache de fortes disparités : environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles, jusqu'à 6 % pour les SCPI diversifiées. Et si la moitié des SCPI ont maintenu ou augmenté leurs dividendes, l'autre moitié les a réduits, avec une baisse moyenne de 10 %. Les épargnants l'ont bien compris : les SCPI diversifiées ont capté 65 % des nouvelles souscriptions, contre 24 % pour celles à dominante bureaux.
Les points de vigilance
- La liquidité : 2,8 milliards d'euros de parts attendent encore un acheteur. Une SCPI n'est pas revendable du jour au lendemain.
- Les frais d'entrée : souvent de 8 à 12 %, ils imposent un horizon d'au moins 8 à 10 ans. Certaines SCPI récentes n'en prennent plus, en contrepartie de frais de sortie.
- La fiscalité : détenus en direct, les revenus sont imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Dans la tranche à 30 %, un rendement de 4,9 % tombe à environ 2,6 % net.
- Le prix de la part : il peut baisser, comme l'ont montré plusieurs SCPI de bureaux depuis 2023.
Pour alléger la fiscalité, les SCPI peuvent être logées dans une assurance-vie, achetées en démembrement, ou choisies parmi les SCPI investies à l'étranger, dont les revenus bénéficient souvent de conventions fiscales favorables.
Notre analyse
Les SCPI redeviennent un outil intéressant de diversification et de revenus réguliers, à condition de bien choisir : privilégier les SCPI diversifiées et récentes, au patrimoine acquis à des prix ajustés, et adapter le mode de détention à sa fiscalité. Simulez vos revenus nets avant d'investir : l'écart entre le rendement affiché et ce que vous toucherez réellement est souvent important.